Vendre un bien en location meublée : attention aux nouvelles règles fiscales !

Depuis le 15 février 2025, la loi de finances a modifié le calcul de la plus-value immobilière sur les biens loués en meublé, en plus des changements apportés par la loi Le Meur sur la fiscalité des locations touristiques.

Nouveauté : les amortissements sont désormais pris en compte

Désormais, les amortissements pratiqués fiscalement viennent réduire le prix d’acquisition du bien au moment de la revente. Résultat : la plus-value imposable augmente.

1 – Qui est concerné ?

Tout particulier possédant un bien loué en meublé (tourisme ou non) avec une imposition au réel (comptabilité).

Les micro-BIC ne sont pas directement concernés, les amortissements étant intégrés dans le forfait de charges (30%, 50% ou 71%). Toutefois, une confirmation du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) est attendue sur ce point. Et ce si le bien :

• Est en location meublée au jour de la cession
• A été en location meublée à un moment donné

2 – Quels sont les exceptions ?

Les biens suivants ne sont pas concernés par cette réforme :

• Résidence de service (étudiante, senior)
• Résidence ou établissements accueillant des personnes en situation de handicap
• EHPAD

3 – Quel impact sur le calcul de la plus-value ?

Calcul précédent

Prix de cession – [Prix d’acquisition + travaux (réels ou 15% de forfait) + frais d’acquisition (réels ou forfait de 7.5%)]

Calcul actuel

Prix de cession – [Prix d’acquisition – amortissements déduits fiscalement + travaux (réels ou 15% de forfait) + frais d’acquisition (réels ou forfait de 7.5%)]

Une fois la plus-value calculée, s’applique les abattements pour durée de détention du bien immobilier au titre de l’imposition des plus-values immobilières. Avec une exonération totale d’impôt après la 22^ème année et une exonération totale de prélèvements sociaux après la 30^ème année.

Après abattement, la plus-value est soumise à l’IR (19%) et aux prélèvements sociaux (17.2%)

4 – Exemple concret

Revente d’un bien après 10 ans de mise en location meublée. Amortissement sur 20 ans, soit 10.000€ par an.

Conclusion : pour un même bien à compter de 2025, la plus-value génère 31.162 € d’impôt supplémentaire. Soit 12,54 % du prix de cession au lieu de 3,64%.

5 – Comment échapper à cette surtaxe ?

Vous pouvez échapper à cette plus-value dans les cas suivants :

• Vente en tant que résidence principale (sous conditions),
• Donation ou succession (transmission à titre gratuit),
• Détention du bien > 30 ans.

Vous vous posez des questions sur l’impact de cette réforme ? Envisagez une cession ?
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